La hipoteca será probablemente el compromiso financiero más grande de tu vida. Y la mayoría de personas la firman sin entender exactamente cuánto están pagando ni por qué.
Este artículo tiene una calculadora, una comparativa y las respuestas a las preguntas que debería hacerte el banco antes de firmar (y que normalmente no hace).
La calculadora
La fórmula de la cuota mensual hipotecaria es la anualidad de capital:
Cuota = (Capital × r) / (1 − (1 + r)^(−n))
Donde r es el tipo de interés mensual (TIN anual / 12) y n es el número de meses de la hipoteca.
Con una hipoteca de 200.000€ a 30 años al 3% TIN:
- Cuota mensual: 843,21€
- Total pagado: 303.556€
- Intereses totales: 103.556€ (el 51,8% del capital prestado)
Hipoteca fija vs variable en octubre de 2026
El Euríbor a 12 meses ha subido durante todo 2026: del 2,245% de media en enero al 3,247% en septiembre (euribor.com.es). Eso ha dado la vuelta a la comparación:
| Tipo | TIN de referencia (oct. 2026) | Cuota (200K, 30 años) | Riesgo |
|---|---|---|---|
| Fija bonificada | 2,65% | 806€ | Ninguno: sabes siempre lo que pagas |
| Mixta (4 años fija) | 2,70% los primeros años | 811€ al principio | Desde el año 5 pasa a Euríbor + diferencial |
| Variable (Euríbor + 0,49%) | 3,74% hoy | 925€ hoy | Si sube el Euríbor, sube la cuota |
TIN bonificados de entidades del ranking de HelpMyCash del 7/10/2026 (fija: Banca March; mixta: Pibank; variable: Kutxabank). Las bonificaciones exigen vinculaciones como nómina o seguros.
Cuándo tiene sentido la variable: solo si esperas que el Euríbor baje con claridad y tienes margen en tu presupuesto. Si en lugar de bajar sube un punto más, la cuota de la variable del ejemplo pasaría a 1.042€/mes.
Cuándo tiene sentido la fija: hoy, en la mayoría de los casos. Es más barata que la variable al tipo actual y además te quita el riesgo.
Cuánto ahorra amortizar anticipadamente
Cada euro que amortizas anticipadamente te ahorra intereses futuros. El ahorro es mayor cuanto antes amortices (los primeros años son cuando más intereses pagas).
Con nuestra hipoteca de 200.000€ al 3% a 30 años:
| Amortización anticipada | Cuándo | Ahorro en intereses | Años menos |
|---|---|---|---|
| 10.000€ | Año 5 | ~14.200€ | 2,1 años |
| 10.000€ | Año 15 | ~6.800€ | 1,3 años |
| 25.000€ | Año 5 | ~35.500€ | 5,2 años |
La comisión por amortización anticipada en hipotecas variables tiene un máximo pactable de 0,25% durante los 3 primeros años o, alternativamente, 0,15% durante los 5 primeros años (Ley 5/2019); después, 0%. En fijas, máximo el 2% los 10 primeros años y 1,5% después.
Los gastos que no te cuentan
El precio de la hipoteca no es solo el tipo de interés:
| Gasto | Paga | Estimación (200K€) |
|---|---|---|
| Tasación | Cliente | 300-600€ |
| Notaría | Banco (desde 2019) | — |
| Registro | Banco (desde 2019) | — |
| Gestoría | Banco (desde 2019) | — |
| IAJD (Impuesto AJD) | Banco (desde 2019) | — |
| Seguro de hogar vinculado | Cliente | 300-800€/año |
| Seguro de vida vinculado | Optativo | Variable |
Desde la Ley hipotecaria de 2019, el banco paga todos los gastos de formalización. Tú solo pagas la tasación y los seguros. Pero ojo: el banco no puede obligarte a contratar el seguro de hogar con ellos. Puedes llevarlo de otra compañía siempre que cubra el valor del inmueble.
Dónde comparar hipotecas en España
Los brókers hipotecarios comparan las mejores condiciones de múltiples bancos y negocian en tu nombre (muchos cobran al banco, no a ti):
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Preguntas frecuentes
¿Cuánta hipoteca puedo pedir con mi sueldo?
¿Hipoteca fija o variable en 2026?
¿Vale la pena amortizar hipoteca anticipadamente?
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